8. listopadu 2014
Klienti podnikající v oblasti skladování hledají nové prostory většinou šest měsíců dopředu, u výrobců je tato doba řádově o dalších šest měsíců delší. Doba vyjednávání o podmínkách nájmu se pak pohybuje od šesti do dvanácti měsíců. Vyplývá to z průzkumu, který mezi který mezi největšími tuzemskými developery realizovala realitně-konzultantská společnost 108 AGENCY a který byl zaměřen na aktuální situaci a vývoj na trhu moderních průmyslových nemovitostí třídy A.
Česká poradenská společnost 108 AGENCY zjišťovala budoucí trendy pohledem developerů a také jaká je například informovanost nájemců, cena a velikost nejčastěji poptávaných prostor či jak dlouho před plánovaným stěhováním hledá firma nové prostory. Z výsledků průzkumu také vyplývá, proč se začíná opět stavět spekulativně. Ukázalo se rovněž, že dnešními klienty developerů stavějících průmyslové nemovitosti jsou především zahraniční společnosti, byť podíl českých manažerů v těchto společnostech se zvyšuje.
Jedná se většinou o firmy z oborů logistiky, retailu a e-commerce, které provozují sklady zpravidla s kratší nájemní smlouvou do tří let, dále pak o firmy z výrobních oborů automotive a elektroniky s nájemními smlouvami řádově na sedm let a déle. Z lokalit je největší zájem tradičně o Prahu, Brno a obecně o lokality s přímou návazností na dálniční tahy. Velmi atraktivní začíná být i Ústecký kraj a západ Čech v blízkosti německých hranic, kde je díky Německu stále více investičních příležitostí. Průzkum byl také zaměřen na poměr nových nájemních smluv a smluv, které se prodlužují, a zda se délka těchto smluv obecně prodlužuje či zkracuje. „Z průzkumu vyplývá, že poměr nových smluv a prodloužení stávajících je vyrovnaný, což souvisí s růstem celkové pronajímatelné plochy na trhu a stabilitou velkých hráčů. Délka smluv se v posledních letech zkracuje, developeři jsou ochotnější poskytovat kratší nájemní smlouvy díky větší konkurenci a flexibilitě bank při poskytování úvěrů,“ uvedl Ondřej Konopásek, senior konzultant oddělení průmyslových nemovitostí 108 AGENCY.
Výše nájemného dlouhodobě stagnuje
Důležitým aspektem je i obor, kterému se nájemce věnuje, například u výrobních společností jsou nájemní smlouvy uzavírány na delší dobu, zpravidla na sedm až 10 let. Důvodem je nákladnější příprava výrobních prostor pro provoz a také samotné stěhování takovéto firmy je složitější. U skladování se pak délka smluv pohybuje již od tří do pěti let podle lokality. Výše nájemného se již dlouhodobě drží kolem 3,90 €/m2/měsíc. Z krátkodobého hlediska by měla tato cena stagnovat či mírně poklesnout díky větší konkurenci a klesajícím yieldům. Ve střednědobém a dlouhodobém měřítku se ale s větší stabilizací trhu očekává, že nájemné zase poroste. Průměrná velikost pronajímatelné plochy se v moderních areálech stanovuje dost obtížně, respektive je velice individuální. Nejčastěji se poptávají menší prostory do tří tisíc metrů čtverečních a v poslední době se také více objevují pronájmy nad 10 tisíc metrů čtverečních.
Postupně se vrací spekulativní výstavba
Často diskutovaná spekulativní výstavba se po útlumu posledních let vrací v případě prostorů pro skladování na scénu, i když v menší míře než dříve. Silné developerské skupiny cítí oživení ekonomiky, a pokud mají dostatek prostředků, staví a zajišťují si náskok před konkurencí. Ovšem nejedná se o výstavbu bez rozmyslu, firmy se poučily z krize a jsou obezřetnější. Byť ne všichni developeři jsou dnes spekulativní výstavbě nakloněni, měl by se tento trend podle všech odhadů opět rozvíjet.
Tomáš Johánek
