20. června 2024, Milan Frydryšek
Trh průmyslových nemovitostí pociťuje znatelný pokles poptávek po volných prostorách. Z informací za první čtvrtletí letošního renomovaných realitních agentur je patrné, že poptávka meziročně klesla o 54 procent a ve srovnání s přechozím kvartálem se snížila dokonce o 61 procent. Díky velikosti a rozmanitosti stávajícího portfolia se P3 razantní pokles nedotýká, ačkoliv může mít dopad u nově dokončené výstavby v mimopražských lokalitách. Na setkání s novináři to koncem května uvedli zástupci společnosti P3.
„Na trhu vidíme pokles poptávek, který má řadu souvislostí. V každém případě pražské lokality máme z 99 procent obsazené a prostory k pronájmu dnes nabízíme jen v mimopražských lokalitách,“ řekl Jan Andrus, Head of Leasing v P3, s tím, že: „největší benefitem pro naše zákazníky je velikost portfolia, a to nejen v České republice, ale i skutečnost, že jim umíme pomoci s expanzí do okolních zemí jako je Slovensko, Polsko, Itálie a další. Několik obchodních případů, kdy jsme našim zákazníkům usnadnili expanzi do zahraničí, jsme již realizovali a zákazníci vždy oceňovali, že v rámci celé Evropy dokážeme udržet vysoký standard služeb.“ Společnost P3 má podle něj pobočky v 11 evropských městech a spravuje 357 budov, nejvíce v České republice, v Německu a Polsku.
P3 parky jsou domovem pro různá odvětví od logistiky přes lehký průmysl po retail a e-commerce. Nejsilnější zastoupení má v portfoliu logistika, jejímž účelům slouží necelá třetina pronajaté plochy (30 procent). Pro českou ekonomiku je zásadní automobilový průmysl, ten v českých P3 parcích představuje 15 procent. Podobné zastoupení (14,5 procenta) má také e-commerce. Zajímavostí je obsazení pomyslné čtvrté příčky, na které se se 13 procent objevuje segment tisk a balení.
P3 má v ČR nyní rozestavěno 34 000 m2
Ve třetím čtvrtletí letošního roku nabídne P3 Logistic Parks trhu tři nové haly k pronájmu. Aktuálně staví dvě budovy o shodné velikosti 8 730 m2 , celkem tedy 17 460 m2 , v P3 Plzeň Myslinka. Další hala, s budoucí pronajímatelnou plochou 16 600 m2 , se staví v Lovosicích, kde završí výstavbu celého parku.
V atraktivních lokalitách jako Plzeňsko a Lovosice je po kvalitních prostorách stále poptávka a současně velmi nízká míra neobsazenosti. „V Myslince i v Lovosicích jsme dokončili předchozí spekulativní výstavbu loni v květnu a haly byly při dokončení pronajaty z 90 procent. Po této skvělé zkušenosti jsme se rozhodli, že znovu zahájíme spekulativní výstavbu, abychom mohli trhu nabídnout prostory k pronájmu v co nejkratším, a hlavně jasně daném čase,“ uvedl Aleš Zacha, Head of Development v P3 Logistic Parks.
P3 Praque Horní Počernice
P3 Prague Horní Počernice patří s rozlohou 40 hektarů k největším a zároveň nejmodernějším průmyslově logistickým parkům v Česku. Díky skvělé poloze mezi D10 a pražským okruhem je oblíbený mezi e-commerce společnostmi. Blízké obchodní centrum na Černém mostě zvyšuje atraktivitu parku pro firmy z oblasti retailu, mnohé z nich si zde zřídily i své showroomy nebo výdejny. Dobrá dostupnost městské hromadné dopravy nahrává také výrobním firmám.
Brownfieldy ve středu pozornosti
„Brownfieldy jsou téma, které by se nyní mělo uchopit. Ale velmi opatrně, abychom věděli, zda na nich dělat rezidenční výstavbu, nebo jestli by měly sloužit industriálnímu provozu. Sektor áčkových industriálních nemovitostí stále ještě není zcela zaplněný a je řada firem, které fungují v ne zcela vyhovujících provozech. A to jsou zákazníci, které bychom k nám rádi dostali,“ řekl Luboš Rumian, Deputy Managing Director and Head of Asset and Property Management.
Co se týče zájmu o lokality v centrech měst, rezidenční a industriální výstavba si podle něj v České republice příliš nekonkurují, protože i Prahu lze v rámci poslední míle obsluhovat z hal na předměstí. Ale třeba v Berlíně nebo ve Fankfurtu areály v centrech význam mají.
„Z hlediska poptávky klientů kapacita v Praze naplněná není, ale je zde omezená možnost, kde budovat nové areály. Ty pak vznikají většinou přestavbou stávajících, jako například na Průmyslové ulici, i když stále se ještě dají najít místa s brownfieldovým charkterem a může docházet i ke konverzi starého na nové,“ řekl Luboš Rumian.
Co se týče požadavků klientů na udržitelnost budov, různí se nároky podle toho, jak jsou zájemci edukovaní. „Velkou část našich klientů tvoří nadnárodní společnosti, které již mají v této oblasti zkušenosti a mají vizi, kterou chtějí naplňovat, jako třeba DHL. Ale jsou i klienti, kteří potřebují pomoci zorientovat, případně i takoví, kteří to zatím neřeší,“ dodal Luboš Rumian.
Udržitelnost a zelené technologie
S pronájmem souvisí i náklady klientů na energie, jejichž cena je dost proměnlivá. „Pokud nemonitorujete spotřebu v dlouhodobém horizontu a nemáte přístup k online datům, nelze to řídit. Máme proto ve všech areálech instalovaný software CEM, do kterého mají přístup správci i všichni naši nájemci. Na základě patnáctiminutových odečtů měřidel monitorujeme spotřebu všech energií - vody, elektřiny, plynu, případně dálkového tepla. Můžeme nastavovat různé aletry, nájemce muže spotřebu regulovat sám a okamžitě vidí příslušný efekt,“ řekl Tomáš Kubín, Head of Construction West and CEE.
„96 procent našeho portfolia tvoří stávající budovy, zbývající čtyř procenta jsou nově postavené či stavěné a u těch samozřejmě zlepšujeme standard. U již postavených budov se změny dají dělat poměrně těžko, takže tam jdeme opačným směrem a monitorujeme spotřebu. A zároveň se v nich snažíme instalovat zelené zdroje energií, solární panely. Na rozdíl od některých našich konkurentů se soustřeďujeme na to, aby zelená energie byla spotřebována právě v daném parku,“ řekl Tomáš Kubín.
V současné době, především při zásobování na první a poslední míli, je na vzestupu elektromobilita. Tomáš Kubín v této souvislosti uvedl: „Díky tomu že všechny nové objekty necháváme certifikovat na BREEAM minimálně Excellent, tak u nových budov již dobíječky jsou. Co se týče již stávajících objektů, tam instalujeme veřejně přístupné dobíječky ve spolupráci s našimi partnery,jako je například společnost E.ON – pokud nájemce má o nabíječky zájem, dáme mu s instalací souhlas a standardy si dohodne již přímo s naším partnerem.“
Vývoj poptávky
„Vyjdeme-li z reportů renomovaných realitních agentur za první čtvrtletí, tak je vidět, že poptávka šla dolů. My máme výhodu vlastního portfolia, které v České republice zahrnuje 1,5 milionu m2 a téměř sto budov, což nám dává určitou flexibilitu. Potřeby zákazníků se totiž mění, někdo potřebuje v danou chvíli menší prostory, jiný naopak konsoliduje a chce expandovat. A díky našemu velkému portfoliu jsme schopni se zákazníky pracovat interně a nejsme tolik závislí na poptávce, která přichází zvenčí,“ řekl Jan Andrus, Head of Leasing.
Stává se také, že přijde poptávka na menší plochu, třeba 200 či 300 m2 . „My sami ji neumíme uspokojit, ale nechceme o tohoto klienta přijít a odkázat ho na trh, takže ho propojíme s některým naším nájemcem, kterému se právě taková kapacita uvolnila. Nehrajme v tom však další roli, pouze vydáme souhlas s pronájmem,“ řekl Jan Andrus.
Nejsilnějšími kategoriemi, co se týče oborů, v nichž nájemci působí, jsou logistika, automotive a e-commerce. „U logistiky a e-commerce dochází k velkému propojování, protože logistické společnosti se naučily dělat servis pro e-commerce – mnozí provozovatelé velkých e-shopů zjistili, že je výhodnější, když si kompletní služby včetně skladování nechají dodávat od logistických firem,“ uvedl Jan Andrus.
„V automotive vidíme, že zákazníci jsou velice opatrní a neopouštějí své prostory, přestože poptávka je třeba nyní nižší. A říkají, že již mají připravené nové projekty i finance a čekají jen na pokyn od společností, kterým dodávají,“ dodal.
„Co se týče regionů, Praha měla vždy nejsilnější poptávku a zůstává nadále stabilní. U mimopražských lokalit vidíme změnu v tom, že developeři jsou nyní ochotni o něco víc přestupovat na kratší nájemní dobu. V regionem je tedy třeba s nájemními podmínkami víc pracovat, ale na to jsme připraveni,“ řekl Jan Andrus.
Firmy si podle něj také zvykly budovat v parcích na okrajích měst své showroomy. „Je to otázka ceny. My nikdy nebudeme mít cenu jako retail park, který je blíž centru. Ale zákazníci si zvykli jezdit i mimo centrum a nedostatkem zákazníků provozovatelé showroomů u nás netrpí. Za naprosto jiné náklady zde mohou mít vlastní obchodní prostor a s větší plochou,“ řekl Jan Andrus.
Velký potenciál Ostravy
Jednou z možností, jak budovat nové areály, je využívat brownfieldů. Příkladem, kde využití těchto ploch má velkou perspektivu, je z pohledu společnosti P3 Ostrava. „V Ostravě bylo velmi málo projektů a viděli jsme, že tam poptávka je a že je to region s velkým potenciálem. V roce 2020 se nám podařilo získat pozemek v podstatě v centru města, který už jen svou polohou je velice zajímavý - kolem jezdí tramvaj a lidé se tak snadno dostanou do práce. Jedná se brownfield, kde byl 160 let těžký průmysl, a my jsme ho koupili již vyčištěný. V roce 2021 jsme na něm zahájili spekulativní výstavbu, máme postaveno již 70 000 m2 a rozhodli jsme se pro další etapy. V porovnání s P3 Prague Horní Počernice, který má přes 400 000 m2 , bude ostravský park menší (bude mít 160 000 m2 ), ale na tamní region bude velký dostatečně. Bude mít například haly designované tak, aby se daly dobře dělit a mohli jsme uspokojit i poptávku po menší a středně velkých jednotkách. Nebudou to tedy big boxy, které jsou typické pro okraje měst,“ řekl Aleš Zacha, Head of Development. „V Ostravském parku je také široká škála klientů, je tam kontaktní byznys – B2B, B2C, jsou tam showroomy, je tam retial i e-commerce, nacházejí se tam výdejny, servisní centra, velkoobchody, je to mnohem pestřejší než v parcích, které jsou 10 km za městem. Vzniká tam něco podobného, jako v našem parku v Praze Horních Počernicích,“ dodal Aleš Zacha.
Co se týče dalšího vývoj trhu v developmentu, Aleš Zacha na dotaz ohledně spekulativní výstavby uvedl, že zatím by ji nedělal. Ale neprobíhá to podle něj ze dne na den a vždy je třeba opřít se o tvrdá data. „Věřím, že od druhé poloviny roku se trh již začne otáčet, protože i makroindikátory vypadají docela dobře. Snad se zvýší spotřeba, ta má dopad do všeho, a také automotive se snad již rozkouká a bude mít jasnější perspektivu. E-commerce si nyní prochází trochu katarzí po covidových letech, protože plánoval podle nárůstu z doby pandemie, což nakonec nevyšlo. Ale pokud by se toto období vypustilo, tak vývoj nyní představuje lineární přímku. A e-commerce má stále obrovský potenciál a bude opět jedním z hlavních hráčů,“ řekl Aleš Zacha.
A pak je zde podle něj i nearshoring. Zájem o něj se začal projevovat s výpadky dodavatelských řetězců za covidu a zájem o relokaci trvá. „Centrální Evropa je pořád atraktivní. Vidíme i další trend, a to že velké asijské e-shopy již nechtějí posílat své zboží z Asie, ale chtějí mít sklady tady, aby byli blíž k zákazníkům,“ uvedl Aleš Zacha.
Brzdou je stavební povolení i nedostatek pozemků
„Stavební povolení je velice zdlouhavé a nejhorší na tom je, že je těžce předvídatelné. I když jsou určité lhůty, úředníci je stejně často nedodrží. Kromě toho, Česko je malá země, v Polsku je pozemků více, takže u nás jsou dražší. Navíc je zde menší konkurence stavebních firem, což opět zvyšuje náklady, a máme také velice přísné normy. To vše projekty prodražuje a ve finále se to propíše i do nájmu. Ten je o 1,0 až 1,5 eura vyšší než v sousedním Polsku. Takže pokud velcí hráči potřebují středoevropský region, často skončí v Polsku, upozornil Aleš Zacha.
Milan Frydryšek
Foto: P3 Logistic Parks
