14. září 2014
Ekonomická situace ve střední Evropě se zlepšuje a tomu odpovídá i situace na trhu logistických a průmyslových nemovitostí. Sektor zažil v letošním prvním pololetí příliv investic a rostl ve většině ukazatelů v celé střední Evropě. Tahounem je zejména automobilový průmysl, výrazný impulz k poptávce po skladových prostorách přichází rovněž z oblasti internetového obchodování. Pokud tento příznivý trend něco neohrozí, měl by podle odborníků pokračovat i v příštích měsících.
Velkou roli v nové výstavbě hrají velcí nájemci, jako je Amazon, rostou však i domácí internetové obchody, které poptáva-jí nové skladové a logistické prostory. O zavedení internetového prodeje uvažují i dosud pouze kamenní obchodníci. Na internetové obchody navazuje sektor balíkových přepravců, kteří díky růstu e-commerce také expandují a potřebují větší logistické plochy. „Dalšími tahouny růstu nových logistických a průmyslových areálů jsou výrobci, kteří v posledních dvou letech ve větší míře přecházejí do střední Evropy,“ uvedl vedoucí středoevropského průmyslového týmu poradenské společnosti Cushman & Wakefield Ferdinand Hlobil. „Dominuje zejména automobilový průmysl, dnes už nejen automobilky z Německa, ale také výrobci z dalších zemí.
Za první pololetí narostly podle údajů Cushman & Wakefield prostory logistických a průmyslových nemovitostí z celkové plochy 16,5 milionu na necelých 17 milionů metrů čtverečních. Za šest měsíců tak ve střední Evropě vzniklo zhruba půl milionu metrů čtverečních plochy navíc. Největší nárůst připadl na Polsko, zhruba 370 tisíc m2, a hned v závěsu je Česká republika se zhruba 125 tisíci m2. Následují Maďarsko (11 tisíc), Slovensko (6 tisíc) a Rumunsko (3 tisíce). Rozdíl mezi jednotlivými středoevropskými zeměmi je tedy poměrně velký. Zatímco v loňském roce bylo ve střední Evropě postaveno zhruba 700 tisíc metrů čtverečních, za šest měsíců roku letošního přes 500 tisíc. „Je to relativně velký boom, který ukazuje, že se ekonomiky těchto zemí jednoznačně odrazily ode dna,“ řekl dále Ferdinand Hlobil.
Nepronajatost se snižuje
„Důležité je to, že se nepronajatost prostor i přes tuto silnou výstavbu snížila, ve střední Evropě klesla z 10 na 9 %, tedy o 1 %, což je také důležitý aspekt. A to i při té silné výstavbě nových prostor. Jinými slovy to znamená, že i když se staví hodně, poptávka je přece jen větší než výstavba. Přitom za zdravou míru se považuje, když zůstává volných k pronájmu zhruba deset procent existujících ploch,“ pokračoval Ferdinand Hlobil. Každá země je na tom z hlediska nepronajatosti poněkud jinak. Česká republika má míru nepronajatosti 7 %, Slovensko 4 %, Polsko 9 %, Maďarsko 19 % a Rumunsko 8 %. Nepronajatost klesla především v Polsku, z 11 na 9 %, což je významný propad. V Maďarsku se snížila nepronajatost z 22 na 19 %, v Rumunsku z 9 na 8 %. Na Slovensku se nepronajatost nezměnila, v České republice se poněkud zvýšila, z 6 na 7 %, co však je stále pod průměrem střední Evropy.
S přílivem investic rostly pronájmy
Pronájmy logistických a průmyslových prostor v prvním pololetí ve střední Evropě činí necelé dva miliony metrů čtverečních, za celý loňský rok to byly čtyři miliony. Pro srovnání: v roce 2012 byly pronájmy za celý rok 2,8 miliony m2, v roce 2010 pak 2,6 milionu m2. „V současnosti jsme na necelých dvou milionech metrů čtverečních pronajatých ploch za šest měsíců, takže je vidět, že pronájmy jsou velice silné, pokračují velmi dobře. Je zde citelný příliv peněz ze strany domácích i zahraničních investorů, kteří operují obrovskými částkami,“ řekl dále Ferdinand Hlobil. Poptávka je podle jeho slov v tuto chvíli silná, na všech trzích firmy z hlediska nájmu expandují a přicházejí další nájemci.
Developeři nestačí stavět
Spekulativní výstavba je v ČR stále nízká. Důvodem však není neochota stavět spekulativně. Developeři dnes mají podepsaných tolik kontraktů, že nestačí pod tlakem zakázek stavět. Ve většině případů mají podepsané smlouvy dříve, než začnou stavět. „Ale trh se určitě ke spekulativní výstavbě alespoň do určité míry vrátí, ovšem v tuto chvíli to není aktuální. Developeři jsou plně vytížení,“ dodal Ferdinand Hlobil. Pro valnou většinu zájemců o novou výstavbu je důležitá dálniční síť se spojením zejména na Německo i na další země. Dálnice tak určují atraktivnost regionů.
Praha téměř bez pozemků
V Praze jsou téměř všechny větší pozemky již rozprodány a je na nich buď již postaveno, nebo se právě staví. A uvolnění dalších pozemků pro novou výstavbu nelze v tuto chvíli očekávat. Mezi regiony vyniká Brno, které zažívá absolutní nedostatek pozemků pro výstavbu a dominanci jednoho developera. Lepší situace je na Plzeňsku, podél dálnice je řada možností k další výstavbě a firmy poptávají areály od státních hranic až do Plzně. Pro řadu těchto firem hraje roli každý kilometr vzdálenosti od Německa. „Co se dalších oblastí týká, Ostrava dlouhodobě bojuje o příliv investorů. Bez nějaké větší, řekněme státní podpory to pro ni bude dlouhodobě náročné, protože tam je obrovská konkurence ze strany Polska,“ vysvětlil situaci Ferdinand Hlobil. „Na polské straně se hodně staví, jsou tam volné pozemky a také levnější pracovní síla. Polsko je v tomto ohledu celkově poněkud agresivnější. Ostrava proto potřebuje podporu a je nutné ji marketingově neustále tlačit dopředu,“ dodal Ferdinand Hlobil.
Odkud přicházejí investice
Střední Evropa a s ní i Česká republika zažívají v současnosti příliv peněz do developerských projektů především z amerických a britských penzijních fondů. To umožňuje developerům stavět ve větší míře a poměrně rychle. Přesuny navazují na vývoj ekonomiky v Německu a v Beneluxu či ve Francii, do další a vyšší fáze se posunula i řada firem, které se v ČR etablovaly již před pěti až deseti lety a dnes dále expandují, tedy také investují.
Možné stíny na obzoru
V příštích měsících neočekává Ferdinand Hlobil žádné změny. Českou republiku by však v rámci střední Evropy mohl zpomalit poměrně náročný plánovací systém procesu územního plánování. Například ve srovnání s již zmíněným Polskem mají podle jeho slov proces plánování mnohem snazší a developeři mohou snadněji uskutečňovat své projekty. „Nebezpečím by pro Českou republiku i pro celou střední Evropu bylo každé ohrožení stability, dnes především na Ukrajině,“ řekl Ferdinand Hlobil. „Developeři jsou taženi penzijními fondy, které mají přebytek peněz. Pokud by se však v regionu začalo něco nepříznivého dít, důchodové fondy i další investoři utáhnou kohoutky a developerům by rychle došel finanční dech,“ dodal Ferdinand Hlobil.
Pohled očima developera
Jak se vyvíjí trh logistických a průmyslových nemovitostí v ČR a ve střední Evropě z pohledu velké evropské developerské společnosti? Na to jsme se zeptali Tomáše Míčka, country head & head of development společnosti PointPark Properties. Podle jeho slov společnost v posledních měsících zaznamenává enormní nárůst poptávky, a to jak od stávajících nájemníků, tak od nově příchozích klientů. Na trhu logistických a průmyslových nemovitostí nechybějí nové příležitosti. „Současné velmi konkurenční prostředí otevírá společnostem, které mají zázemí vlastních týmů, značné možnosti uplatnění zejména v oblasti projektů BTS (tzv. built-to-suit),“ vysvětlil Tomáš Míček.
Typickým dnešním trendem na trhu je podle Tomáše Míčka tlak na další zdokonalování technických zařízení budov. Tato oblast byla dlouhou dobu poněkud opomíjena, ale zvyšující se ceny energií uvedly do středu zájmu zákazníků právě technologie, které spotřebu energií umožní snížit. Developeři jsou připraveni i na spekulativní výstavbu logistických a průmyslových nemovitostí. „Velmi záleží na tom, jak je konkrétní developer připraven a zda má k dispozici takové pozemky, u kterých očekává zájem budoucích nájemců. Klienty bude také samozřejmě zajímat, jaké projekty developer již realizoval a zda se může spolehnout na know-how jeho týmu,“ dodal Tomáš Míček.
Pavel Toman
