28. února 2019, Martina Vampulová
Míst, kde se dají v současné době vystavět nové, moderní průmyslové nemovitosti, kvapem ubývá, v okolí velkých a větších měst jich je už nedostatek. Naopak poptávka po průmyslových prostorách vysoce převyšuje nabídku. Proto se developeři začínají poohlížet po tzv. brownfieldech, tedy místech a areálech, které jsou dosud nevyužívané, zanedbané a chátrají. Věří, že se jim podaří zašlá místa obnovit a přeměnit je v moderní průmyslové zóny.
Stará kasárna, zavřené továrny, bývalá zemědělská družstva či někdejší letiště – tomu všemu dokážou developeři v Česku vdechnout nový život a vytvořit něco, co by jinde vzniknout nemohlo. Přitom nejde o překreslování mapy České republiky, ale o přirozený návrat průmyslu do míst, kde historicky fungoval. „Společnost Panattoni Europe chce navázat na bohatou průmyslovou tradici, která českým regionům vždy přinášela blahobyt. Proto vyhledává tradiční lokality s kvalitním zázemím a know-how. Na začátku loňského roku jsme měli v přípravě zhruba 1,5 milionu metrů čtverečních brownfieldů po celé České republice,“ řekl výkonný ředitel Panattoni Europe pro Českou republiku a Slovensko Pavel Sovička s tím, že příprava jednotlivých projektů se nachází v různých fázích. „Některé lokality už máme koupené a zasmluvněné, jinde hledáme teprve cestu, jak území rozvinout, a intenzivně komunikujeme s místními radnicemi a úřady,“ dodal. K takto intenzivnímu zájmu o brownfieldy přivedly Panattoni Europe hlavně zkušenosti z USA a Kanady, kde její mateřská společnost kupovala a revitalizovala areály starých továren General Motors a dalších významných výrobců. V rámci americké pobočky dokonce vzniklo pro tento účel speciální oddělení, a právě jeho dlouhodobě budované know-how nyní začíná využívat i zastoupení v Evropě. V současnosti již Panattoni Europe například v Německu zcela běžně pro klienty přetváří na míru staré skladové a výrobní areály z 60. až 80. let minulého století v moderní průmyslové haly.
První vlaštovky v Česku
Panattoni Europe má za sebou první projekt i v Česku. Je jím revitalizace areálu bývalé továrny Škoda Ostrov na výrobu trolejbusů na Karlovarsku, která začala šetrným zbouráním továrního komína loni v září. Na místě má vyrůst nová průmyslová zóna Panattoni Park Ostrov North. Přeměnit chce Panattoni Europe i demolovaný areál bývalé sklárny v Hostomicích na jih od Teplic. Tam by už letos mohl vzniknout moderní park pro lehkou výrobu a distribuci zboží Panattoni Park Teplice South. Kromě bývalé sklárny musí ale developer odstranit i staré ekologické zátěže, zejména desítky let staré souvislé vrstvy dehtu a škváry.
Budoucnost v brownfieldech vidí i další developeři působící na evropském trhu. „Brownfieldová výstavba je rozhodně trend, který bude hrát na developerském trhu velkou roli, a to nejen pro logistické nemovitosti. Ve Spojeném království se brownfieldy využívají i pro retail nebo volnočasové aktivity. Minimálně ve velkých městech a jejich nejbližším okolí se brownfieldová výstavba stane v podstatě nutností kvůli nedostatku volných pozemků v městské zástavbě,“ řekl ředitel P3 pro Českou republiku Tomáš Míček. P3 na brownfieldech staví v různých zemích Evropy. Například největší brownfieldový projekt má P3 v německém parku P3 Kamen u Dortmundu. Tato oblast je silně industrializovaná a urbanizovaná, takže se řešení formou brownfieldu podle Tomáš Míčka nabízelo. „P3 koupila pozemek sousedící s naším parkem a po vyřízení všech povolení jsme zahájili demolici starých budov, které stály mezi parkem a dálnicí A1. Po demolici proběhla sanace celého pozemku o velikosti 24 hektarů a následně na místě vyrostla nová hala o velikosti 44 000 metrů čtverečních,“ popsal. V České republice pak podle něj stojí za zmínku park P3 Lovosice. Při jeho projektování a výstavbě se firma brownfieldy silně inspirovala. Park stojí v průmyslové zóně, která vznikla už před čtyřiceti lety, a je tak skvěle propojen s okolní silniční a železniční infrastrukturou. Právě jednoduché napojení na stávající dopravní infrastrukturu je považováno za jednu z výhod brownfieldů.
Naopak Jakub Kodr, senior business development manager společnosti CTP Invest, si myslí, že z pohledu developera je vzhledem k rizikům a administrativní náročnosti efektivnější nakupovat greenfieldové pozemky a stavět tzv. na zelené louce. „V České republice nalezneme stovky lokalit s brownfieldy, přesto vzhledem k nutným investicím na revitalizaci území je jen minimum z nich poptávané,“ uvedl. Za největší rizika při využití brownfieldů považují developeři hlavně dodatečné náklady, které nelze dobře dopředu předvídat, jako například odhad cen na sanaci půdy. Významné jsou i další komplikace administrativního rázu, většinou problémy územního plánování, které může postupovat rychleji než revitalizace brownfieldu. „Typickým příkladem z poslední doby je pražské Nákladové nádraží Žižkov. Praha sice připravuje novou koncepci městské logistiky, která by tuto skvělou brownfieldovou lokalitu zcela jistě využila, ale obávám se, že ještě před dokončením této koncepce bude nádraží v územním plánu vyčleněno pro bydlení a na logistické budovy nezbude místo vůbec nebo jen velmi málo,“ připomněl Tomáš Míček. Kromě toho developeři zmiňují i další rizika, nejen ekologické zátěže a kontaminace území. Jde hlavně o majetkové vypořádání vlastníků či chráněné zóny. „Komplikací jsou také úřady, které namísto podpory těchto výstaveb dávají developerům podmínky, které jsou často těžko splnitelné a zájemce od těchto projektů odrazují,“ řekl Jakub Kodr. Přesto i CTP má ve svém portfoliu několik revitalizovaných brownfieldů, zejména v Brně. Například na území bývalého textilního závodu Vlněna vybudovala CTP kancelářský komplex budov, který se těší velkému zájmu nájemců. Druhým projektem je Ponávka, kde se podařilo zkombinovat kancelářské prostory s menšími industriálními jednotkami, které plní funkci retailově-skladovacích prostor a R&D jednotek. „Současně jsme v dané zóně vybudovali projekt Domeq, který je naším pilotním projektem ve výstavbě studentského ubytování,“ uvedl Jakub Kodr. CTP má zkušenosti i s průmyslovou výstavbou na brownfieldech, mezi něž patří projekt v Zákupech pro společnost IAC, a současně staví na revitalizovaném území průmyslový park v České Lípě. „Čerstvým projektem je pak průmyslová zóna ve Stříbře, kde se na území bývalých kasáren chystáme stavět prémiové průmyslové objekty,“ dodal Jakub Kodr.
Klíč k dalšímu rozvoji brownfieldů drží podle Pavla Sovičky hlavně obce a města, na jejichž území se areály nacházejí. Pro zastupitelstva, rady a starosty tato území většinou představují zátěž. „Pokud má však brownfield vhodné umístění a potenciál dobré dopravní infrastruktury, je na místě zvážit jeho průmyslové využití a v prvním kroku oslovit stavitele industriálních zón s žádostí o expertní stanovisko. Developeři stojí uprostřed všeho dění, vědí, kde stavět, pro koho stavět, jakou průmyslovou zónu navrhnout a také jak ji následně provozovat a obsluhovat,“ doporučil Pavel Sovička.
Poradí i CzechInvest
Starostové mohou také využít vládní program RE:START, jehož smyslem je zlepšení podmínek pro život obyvatel strukturálně postižených regionů, nebo začít spolupracovat s agenturou CzechInvest, která se na problematiku brownfieldů také zaměřuje. „Současné dotace, ať už ty národní nebo evropské, jsou určeny primárně pro města, obce a kraje, které chtějí regenerovat brownfield na svém území, nebo výrobní podniky a podnikatele, již chtějí regenerovat brownfield za účelem dalšího podnikatelského využití. Výstavbu logistických nemovitostí v soukromém vlastnictví stát nepodporuje,“ uvedla mluvčí agentury CzechInvest Petra Sivová. O brownfieldových lokalitách se developeři mohou dozvědět nejen přímo od obecních či městských zastupitelstev, ale také v Národní databázi brownfieldů, v níž agentura CzechInvest eviduje vybrané brownfieldové lokality. Databáze poskytuje přehled o počtu, charakteru a vývoji brownfieldů v Česku a její veřejná část pak slouží také jako nabídka lokalit pro investory.
Pomoc? Zjednodušit povolovací proces
Revitalizaci brownfieldu může zkomplikovat celá řada faktorů, nejen už zmiňované těžko odhadnutelná výše nákladů, dodatečné náklady na odstranění ekologické zátěže nebo prodejní cena pozemku, která je mnohdy vyšší, než by odpovídalo jeho stavu. Proto investoři dávali zatím přednost výstavbě tzv. na zelené louce. Takových lokalit však v České republice ubývá, a lze tedy předpokládat, že zájem o brownfieldy poroste. A co by jejich další rozvoj podpořilo? Všichni oslovení developeři se shodli na tom, že to je větší podpora ze strany orgánů činných v povolovacím procesu. Navíc developeři nejsou finálními uživateli daného území, a z toho důvodu nemohou získávat podporu fondů Evropské unie určenou právě až pro koncového uživatele prostoru.
Martina Vampulová
Foto: Panattoni Europe
