5. dubna 2021, (pav)
5.4. - Společnost Cushman & Wakefield, která je předním světovým poskytovatelem realitních služeb, analyzovala vývoj v odvětví industriálních nemovitostí v pěti zemích střední Evropy, jmenovitě v Česku, Maďarsku, Polsku, Rumunsku a na Slovensku, a zjistila, že na konci roku 2020 bylo v regionu přes 39 milionů metrů čtverečních moderní logistické industriální plochy. Více než polovina (53 procent) tohoto množství se nachází v Polsku, Česká republika s více než 9 miliony metrů čtverečních na celkovém trhu ve střední Evropě podílí asi 23 procenty.
Pokud údaje přepočteme na počet obyvatel jednotlivých zemí, nejvíce průmyslové plochy má Česká republika - jde zhruba o 850 metrů čtverečních na 1000 obyvatel, zatímco v Polsku tento ukazatel vychází na 542 metrů čtverečních na 1000 obyvatel.
„Aktuální údaje o trhu mimo jiné ukazují, že Česká republika je svou polohou stále velmi atraktivní pro umístění logistické infrastruktury. Stejně jako v Polsku lze očekávat, že tento trend bude pokračovat i do budoucna a plochy se budou dále významně rozšiřovat, v závislosti na vývoji trhu a na možnostech získávání povolení k výstavbě ze strany orgánů státní správy,“ řekl Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků Cushman & Wakefield.
Výstavba stále roste, zájem o ni trvá
Poptávka po skladovacích i výrobních prostorech je ve střední Evropě velká a trh dynamický: v posledních třech letech se zde dokončilo více než 11,5 milionu metrů čtverečních nové plochy. Nejvíce rostou trhy v Polsku a České republice, stále atraktivnější pro investory se stává trh rumunský.
V současné době jsou v regionu ve výstavbě více než tři miliony metrů čtverečních, z toho zhruba třetina se staví spekulativně, tj. bez zajištěných předpronájmů. To svědčí o dobré kondici trhů, které investoři považují za mnohem méně rizikové než třeba před deseti lety.
Plochy se daří úspěšně obsadit i při tak rychlém vývoji: podíl neobsazené plochy se v celém regionu dlouhodobě drží nízko. Vůbec nejnižší neobsazenost v historii měření zaznamenáváme s koncem roku 2020 v České republice a v Maďarsku (tam jde převážně o metropolitní oblast Budapešti). Ve všech zemích se neobsazenost drží od roku 2016 pod deseti procenty, v České republice je průměr od konce roku 2017 dokonce pod pěti procenty - aktuálně 4,2 procenta, v Praze dokonce jen 2,2 procenta.
Jiří Kristek to komentoval: „Rekordně nízká neobsazenost v Praze je dána tím, že zde dlouhodobě chybí nové projekty a poptávka neustále roste. Většina developerů má o tento region velký zájem, nicméně získat vhodné pozemky a poté všechna potřebná povolení trvá velmi dlouho, a nabídka tedy zaostává za poptávkou. Ta je nyní tažena především rostoucím trhem e-commerce a také potřebou tzv. urban logistiky, která má zásobovat hlavní město. Poptávka se nyní zaměřuje na akvizice vhodných pozemků, které splňují parametry tohoto využití. Ve hře je též konverze některých retailových projektů či starších skladovacích/komerčních areálů.“
Roste poptávka logistických a distribučních firem
Nízkou neobsazenost udržuje poptávka, jež roste s nabídkou. Loni se v regionu pronajalo přes 8,6 milionu čtverečních metrů průmyslové plochy, což je více než pětina celého trhu. Když nezapočítáme renegociace (přejednání stávajících smluv), půjde o 5,9 milionů metrů čtverečních. Tzv. čistá poptávka tedy v roce 2020 tvořila zhruba 70 % celkového take-upu.
Většinu loni pronajaté plochy bychom našli v největším Polsku (5,1 mil. m2), v Česku se loni pronajalo 1,5 milionu metrů čtverečních, jen o trochu méně než v roce 2019. Naopak vzrostl u nás meziročně podíl renegociací, takže výsledná čistá poptávka byla o čtvrtinu nižší než předloni. V ostatních zemích loni hrubá i čistá poptávka meziročně rostla, v Maďarsku nebo Rumunsku dokonce dvojnásobně.
V Česku je velmi vyrovnaná poptávka ze strany distribučních, výrobních a skladovacích společností. Význam logistiky a distribuce přitom zejména od roku 2018 stoupá. Na celkové poptávce roku 2020 měly 39% podíl právě přepravní a distribuční firmy, 19 procent nájemních smluv uzavřely firmy z automobilového průmyslu, 13 procent připadlo na maloobchod.
„Na poptávce se významně podílel rostoucí segment e-commerce a jeho růst lze očekávat i v dalším období. Vzhledem k současné situaci se mění zaběhnuté modely prodeje zboží i u obchodníků s kamennými prodejnami. Lze predikovat, že část zákazníků již zůstane u nákupů na internetu, což bude ve svém důsledku znamenat další poptávku po skladových a logistických řešeních,“ vysvětlil Jiří Kristek
V rámci ČR se loni nejvíce (37 %) nájemních transakcí uskutečnilo v Praze a okolí, dále je poptávka vysoká v Plzeňském (21 %) a Jihomoravském kraji (14 %).
Při srovnání střední Evropy jako celku s vyspělými státy západní Evropy se zdejší čistá poptávka (pronájmy bez renegociací) již blíží úrovni Německa. Její úroveň každoročně vzrůstá a v roce 2020 odpovídala již 89 procentům té v Německu, oproti Nizozemsku nebo Spojenému království je dokonce mnohem vyšší.
„Tuzemský trh je stále atraktivnější a nabízí srovnatelné podmínky a kvalitu jako trhy v západní Evropě. Navíc je zdejší pracovní síla zkušená a stabilní. Při rozhodování o svém rozvoji tedy společnosti stále častěji zahrnují do svého zvažování i země středoevropského regionu. Do budoucna je pak otázkou případný vliv Brexitu či úvahy o budování výrobních kapacit v Evropě místo v Asii,“ doplnil Jiří Kristek.
Třetinu trhu pokrývají tři největší hráči
Středoevropský trh je poměrně konsolidovaný a jeho značnou část pokrývá několik velkých společností. Nejvyšší podíl na celkové industriální ploše ve zmíněných pěti zemích mají společnosti CTP Invest (12 %), Panattoni (11 %) a Prologis (11 %), dohromady jde o cca 35 % celého trhu. Všechny jsou také významnými industriálními developery: společnost Panattoni v roce 2020 dokončila více než jeden milion metrů čtverečních nové logistické plochy, CTP Invest přes 500 000 (i přesto, že v největším Polsku začal být více aktivní teprve nedávno).
Nájemné stabilní, investice rekordní
Nájmy jsou v celém regionu střední Evropy s výjimkou Budapešti víceméně stabilní. Tzv. prime rent (nejvyšší dosahované nájemné za plochu o rozloze 5 000 m2 v dobré lokalitě) se již asi 10 let pohybuje v rozmezí 3,50 až 4,50 EUR za metr čtvereční.
Logistický trh je i nadále velmi atraktivní pro investory. V loňském roce došlo k prodeji několika významných portfolií – např. společnost GLP získala s pomocí Cushman & Wakefield celé středoevropské portfolio skupiny Goodman. Tato transakce tvoří 43 procent celkového loňského objemu středoevropských industriálních transakcí, který i díky tomu dosáhl rekordní hodnoty: 3,5 miliardy EUR. Největším osmdesátiprocentním podílem se na celkovém objemu těchto transakcí podílelo Polsko, Česká republika pak ze 7,5 procent.
„Investoři se o industriální sektor zajímají dlouhodobě, v poslední době jejich zájem dále zvyšuje rozvoj segmentu tzv. urban (nebo také last mile) logistiky, který má do budoucna velký potenciál. Obecně jsou investičně nejatraktivnější produkty s kvalitními nájemci a smlouvami na delší období,“ řekl Michal Soták, vedoucí investičního týmu Cushman & Wakefield.
(pav)
Ilustrační foto: CTP Invest
