16. března 2022, (pav)
16.3. - Ukazatel výšky nájmů Prologis Logistics Rent Index, který společnost Prologis představila v roce 2015, zkoumá trendy růstu čistého efektivního tržního nájemného na klíčových logistických trzích v Severní Americe , Evropě, Asii a Latinské Americe. Vlastní metodika se zaměřuje na nájemné v logistických objektech očištěné o koncese. Při tvorbě indexu kombinuje Prologis Research poznatky o dynamice lokálních tržních cen s údaji z globálního portfolia společnosti Prologis. Sazby nájemného na regionální a globální úrovni jsou vážené průměry založené na odhadech tržních výnosů.
Klíčová zjištění jsou tři:
- Nájemné, které jsou zákazníci ochotni platit za prostory, se zvyšuje s tím, jak klesá jejich tržní dostupnost. Poptávka převyšuje nabídku, proto je neobsazenost prostor na celém světě rekordně nízká.
- Rekordní poptávku vyvolalo posílení ekonomiky i další faktory specifické pro jednotlivá odvětví, jako je například vzestup e-commerce. Dalším faktorem je zvyšování zásob na straně maloobchodníků, kteří chtějí zajistit včasné dodávky zboží pro své zákazníky.
- Prudce rostoucí stavební náklady a ceny pozemků vedou k rekordně vysokým nákladům na výstavbu i modernizaci. Developeři musí zvýšit nájemné, aby zajistili nabídku nových prostor.
Globální trendy a vyhlídky
E-commerce fulfillment a změny spotřebitelského chování vytvářejí rekordní poptávku. Na druhé straně nedostupnost materiálů či nedostatek pracovních sil a pozemků zpomalují tempo dokončování staveb. Vlna intenzivní poptávky naráží na omezenou nabídku, proto klesl objem volných logistických prostor na rekordní minimum. V důsledku toho většina trhů zaznamenává rychlejší růst nájemného. Nejvyšší růst nájemného se týká vstupních logistických trhů, zejména v USA (meziročně 25,8 %), kde narušení dodavatelských řetězců donutilo maloobchodníky převzít co nejrychleji kontrolu nad jejich zásobami.
Vysoké náklady na výstavbu tlačily také na růst nájemného. Nová logistická budova je dražší než kdy jindy, a to z následujících důvodů:
1/ Materiály. V roce 2021 vzrostly ceny stavebních materiálů v USA o 40 % a v Evropě o 18 %.
2/ Pozemky. Hodnota pozemků v loňském roce vzrostla o 50 % v USA/Kanadě a o 40 % v Evropě.
3/ Pracovní síla. Pandemie prohloubila nedostatek pracovníků ve stavebnictví a zvýšila náklady, protože dodavatelé zvyšovali mzdy, aby přilákali novou pracovní sílu.
4/ Delší trvání výstavby. Náklady na realizaci staveb se zvýšily, protože dokončení projektů trvá déle. Částečně je to dáno velikostí a složitostí dnešních logistických nemovitostí, ale může za to také nedostatek pracovních sil, větší regulační překážky a zpoždění dodávek materiálů.
5/ Vybavení budov. Dnešní logistické nemovitosti jsou sofistikovanější než kdykoli předtím. Mezi časté požadavky zákazníků patří možnost využití obnovitelných zdrojů energie, doplňkové vnitřní/venkovní vybavení, infrastruktura pro automatizaci provozu a další technologie.
Výhled
Poptávka bude uspokojena nebo převýší nabídku, celosvětový růst nájemného v roce 2022 by tak měl dosáhnout jednociferných hodnot.
Potlačována poptávka – vedlejší efekt vysoké spotřeby a tlaku na to, aby se dodavatelské řetězce přizpůsobily expandující e-commerce i rostoucím objemům skladových zásob – by měla udržet míru neobsazenosti na rekordně, anebo téměř rekordně nízké úrovni, a to i v případě, že se dodávky zrychlí. Inflace by mohla i nadále tlačit na růst nájemného tím, že zvýší náklady na výstavbu nových nemovitostí. Kromě toho je stále více zákazníků vzhledem ke stoupajícímu významu logistických nemovitostí ochotno platit více za skutečně vyhovující prostory. Dnešní přední online společnosti vynakládají ze svých tržeb zhruba 100 bazických bodů na nájem logistických nemovitostí. Před 10 až 20 lety tento podíl představoval asi 25 až 35 bazických bodů. Zmíněné trendy znamenají, že při zajišťování prostor budou zákazníci čelit náročným tržním podmínkám a budou muset plánovat dopředu.
Růst tržního nájemného v Evropě v roce 2021 zrychlil na rekordních 7,2 %. Praha se dokonce zařadila na třetí příčku žebříčku TOP 10 evropských trhů z hlediska růstu nájmů. Zároveň byla Praha trhem s vůbec nejvyšším růstem nájmů na kontinentu, když rychleji nájemné rostlo pouze na trzích ve Spojeném království.
(pav)
Foto: Prologis
