26. ledna 2023, (pav)
26.1. - Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice téměř dosáhla hranice 10,8 milionů metrů čtverečních a lze očekávat, že do konce 1. čtvrtletí roku 2023 překoná 11 milionů metrů čtverečních. Ve 4. čtvrtletí roku 2022 bylo dokončeno 167 300 metrů čtverečních skladových ploch ve 12 průmyslových parcích. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se jedná o 10% nárůst, mezičtvrtletně jde o 66% pokles.
Tento znatelný pokles byl způsoben souhrou dvou událostí na trhu. První je, že minulý kvartál bylo dokončeno 187 000 metrů čtverečních distribučního centra Amazonu v Olomouckém kraji u Kojetína, což výrazně ovlivnilo mezičtvrtletní srovnání. Zároveň několik budov s původně plánovaným dokončením do konce roku 2022 posunulo data dokončení na 1. čtvrtletí roku 2023. Za celý rok 2022 bylo v České republice dokončeno přes 1 100 000 metrů čtverečních, což představuje 121% nárůst oproti roku 2021. Toto množství představuje největší objem nově dokončených ploch na českém trhu s průmyslovými nemovitostmi v jednom kalendářním roce.
Největší dokončenou halou je budova o celkové velikosti 39 200 metrů čtverečních, která se nachází v industriálním parku VGP Olomouc a v době dokončení byla celá pronajata nezveřejněné společnosti ze sektoru logistiky. Druhá největší dokončená budova se nachází v D2 Logistics Parku (22 000 metrů čtverečních), hala byla v době dokončení plně pronajata společnosti zaměřené na automobilový průmysl.
Za celý rok 2022 byla největší dokončená hala v Olomouckém regionu u města Kojetín, kde developer Panattoni postavil pro Amazon nové distribuční centrum (187 000 metrů čtverečních).
Projekty ve výstavbě
Na konci 4. čtvrtletí roku 2022 bylo ve výstavbě celkem 1 219 000 metrů čtverečních skladových a výrobních prostor, což představuje 4% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí a navýšení o cca 7 % ve srovnání se 4. čtvrtletím roku 2021. Přibližně 26 % z nich se nachází v Karlovarském kraji, dalších 15 % v Plzeňském kraji a 12 % v Jihomoravském kraji. V posledním čtvrtletí byla zahájena nová výstavba hal o celkové ploše 213 200 metrů čtverečních. Podíl industriálních prostor ve spekulativní výstavbě (bez předem zajištěného nájemce) ve 4. čtvrtletí 2022 vzrostl na 40 %. V roce 2023 očekáváme dokončení více než 1 milionu metrů čtverečních skladových a výrobních ploch, v takovém případě je možné, že do konce roku 2023 přesáhne celková velikost ploch moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice hranici 12 milionů metrů čtverečních.
Realizovaná poptávka
Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) v posledním čtvrtletí roku 2022 dosáhla 354 000 metrů čtverečních a ve srovnání s předchozím čtvrtletím zaznamenala pokles o 27 %. V porovnání s 4. čtvrtletím roku 2021 se hrubá realizovaná poptávka snížila o 45 %. Podíl renegociací činil 35 % z hrubé realizované poptávky, což představuje nárůst oproti předchozímu čtvrtletí, kdy jejich podíl činil 27 %.
Čistá poptávka čítala ve 4. čtvrtletí roku 2022 celkem 231 300 metrů čtverečních a zaznamenala tak znatelný pokles o 35 % v porovnání s předchozím čtvrtletím a ještě větší pokles o 48 % oproti stejnému období v minulém roce. Největší podíl na nové poptávce (bez důvěrných smluv) měly ve 4. čtvrtletí především společnosti zabývající se výrobou, tyto firmy tvořily 59% podíl z celkového objemu. Následované byly společnostmi zabývajícími se logistikou, které tvořily 31 % z čisté realizované poptávky a na posledním místě se umístily firmy ze sektoru distribuce s pouhým 10% podílem na celkovém objemu. Čistá realizovaná poptávka ve 4. kvartálu roku 2022 je tou nejmenší zaznamenanou hodnotou na českém trhu od třetího čtvrtletí roku 2020, kdy bylo nově pronajato pouze 165 600 metrů čtverečních.
Za celý rok hrubá poptávka přesáhla úroveň 2,2 milionů metrů čtverečních, což představuje pokles o 10 % vůči roku 2021, ale to pořád znamená značný nárůst o 45 % ve srovnání s rokem 2020.
Významné pronájmy v rámci poptávky
Největší novou transakcí ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 byl pronájem v Industrial Park Rosice o velikosti 17 000 metrů čtverečních, který podepsala nezveřejněná firma. Druhou největší realizovanou transakcí byl předpronájem v Garbe Parku České Budějovice, kde si společnost Taconova Production pronajala halu o velikosti 10 500 metrů čtverečních. Třetím největším realizovaným pronájmem se stal předpronájem ve VGP Parku Ústí nad Labem, kde si společnost z automobilového sektoru pronajala halu o velikosti 10 200 metrů čtverečních. Největší renegociace (60 600 metrů čtverečních) ve 4. kvartálu byla uzavřena v industriálním parku P3 Lovosice, kde společnost FM Logistics podepsala prodloužení své stávající smlouvy s P3. Ve stejnou dobu se na trhu událo i několik větších transakcí, avšak tyto transakce jsou důvěrné a není možné sdílet bližší informace.
Neobsazenost
Na konci 4. čtvrtletí roku 2022 dosáhla míra neobsazenosti 1,18 %. S ohledem na probíhající krizi to prokazuje odolnost českého průmyslového trhu. Pro srovnání jde jen o malý čtvrtletní nárůst o 26 bazických bodů a malý meziroční pokles o 10 bazických bodů. Celkově je v současné době na trhu pouze 127 100 metrů čtverečních moderních průmyslových prostor, které jsou připraveny k okamžitému nastěhování. Neobsazenost průmyslových skladových prostor v regionu Prahy a okolí je ještě nižší než celostátní míra a od 2. čtvrtletí 2021 se drží na téměř nulové úrovni.
Nájemné
Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice dosáhlo ve 4. čtvrtletí roku 2022 úrovně 7,50 – 7,90 EUR/m2/měsíc. Některé speciální nabídky, zejména v Praze, začínají na 8,50 EUR/m2/měsíc. Ve vybraných lokalitách mimo Prahu nyní roste nájemné rychleji než dříve a pohybuje se okolo 6,00 EUR/m2/měsíc. Výše nájemného za kancelářské vestavky dosahuje 9,50 – 12,50 EUR/m2/měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,65 – 1,00 EUR/m2/měsíc.
(pav)
Ilustrační foto: Panattoni - nabíjecí stanice u distribučního centra Amazonu, Panattoni Park Kojetín
