21. května 2009
Nabídka českých logistických a průmyslových objektů se v prvním čtvrtletí rozrostla o 171 500 m2. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku to je sice pokles o 22 procent, ale oproti předchozímu čtvrtletí provozovatelé nabízeli o patnáct procent větší plochu. Celková plocha průmyslových a logistických nemovitostí aktuálně dosáhla 3 260 000 m2. O současné situaci na trhu průmyslových a logistických nemovitostí informovala v dubnu mezinárodní poradenská společnost King Sturge.
Český trh prochází konsolidací a na některých lokálních trzích vzrůstá postavení nájemců (tzv. occupier’s market). Úspěch developerských společností bude podle King Sturge v mnoha lokalitách záviset zejména na tom, jak dokáží vyjít vstříc svým novým i stávajícím nájemcům. Ve srovnání s předchozími lety nyní probíhá změna struktury poptávky. Zatímco dříve byl největší zájem ze strany výrobců průmyslového zboží a poskytovatelů logistických služeb, nyní výrazně posilují dis-
tributoři spotřebního zboží (především potravin a drogistického zboží), uvedla společnost ve studii.
V dobách boomu se rozvíjely vedle zavedených oblastí i nové lokality (Mladá Boleslav, Hradec Králové a Olomouc), v současnosti se zájem soustředil opět především na tradiční oblasti – Prahu a okolí a Brno s okolím. Míra neobsazenosti mírně vzrostla z prosincových 15,7 procenta na březnových 16,4 procenta. Nájemné v prvním čtvrtletí stagnovalo na úrovni konce loňského roku.
Nové průmyslové a logistické plochy
V prvních třech měsících letošního roku bylo na trh uvedeno 171 500 m2 nových ploch, což představuje mírný pokles oproti průměrnému kvartálnímu nárůstu v loňském roce. Dokončen (zkolaudován) byl jeden průmyslový a logistický park (CTPark Nový Jičín), dalších sedm bylo rozšířeno. Nejaktivnějším developerem se stala společnost VGP. Převážná většina nových prostor vznikla na míru předem sjednanému nájemci. Posledními dvěma developery, kteří stavějí ještě částečně spekulativně,
jsou VGP a společnost Segro, která připravuje projekt Tulipán Park v lokalitě Ostrava-Přívoz. „Důvodem poklesu nové nabídky je ztížený přístup developerů k bankovním úvěrům, vysoká nabídka prostor dokončených v uplynulém roce a jejich stále vysoká neobsazenost,“ uvedl analytik King Sturge Ondřej Novotný.
Poptávka a její proměna
Výraznou proměnou prošla také poptávka. V souvislosti s recesí v západní Evropě a výrazným snížením či omezením průmyslové produkce lze sledovat stagnaci a v některých lokalitách pokles poptávky po nových skladových a průmyslových plochách ze strany výrobců a distributorů průmyslového zboží. Ke společnostem, jejichž expanze v rámci Evropy se nezastavila, patří prodejci potravin (zejména diskontní řetězce) a logističtí operátoři 3PL (především distributoři spotřebního zboží). Obdobnou změnou struktury poptávky procházejí aktuálně všechny západoevropské logistické trhy.
„V České republice je patrné snižování podílu průmyslové výroby, naopak silnou pozici si zachovávají společnosti logistické a obchodní (velko- i maloobchodní) společnosti,“ řekl k tomu Ondřej Novotný.
Logistické lokality
Nejvýznamnější a stále rostoucí lokalitou zůstává Praha a její okolí (zejména dálnice D1, D5, R6 a R10). V prvním čtvrtletí byly rozšířeny parky VGP Park Horní Počernice (47 240 m2) a Panattoni Park Prague Airport (12 tisíc m2). Jednou z největších transakcí prvního čtvrtletí v této lokalitě se stal pronájem 8500 m2 společnosti Čechofracht v projektu Panattoni Park Prague Airport. Míra neobsazenosti se v Praze a okolí pohybuje na úrovni sedmnácti procent, nájemné dosahuje 3,90 až 4,75 €/m2 a měsíc.
Další tradiční lokalitu představuje Plzeňsko a okolí. Jediným přírůstkem nových prostor bylo v prvním čtvrtletí rozšíření VGP Parku Nýřany o 12 700 m2. Zatímco Praze a okolí dominují mezi nájemci především logistické a distribuční společnosti, na Plzeňsku se jedná zejména o výrobní firmy. Míra neobsazenosti dosahuje nyní 23 procent a nájemné 3,25 až 4,00 €/m2 a měsíc.
Naopak nedostatek průmyslových a logistických ploch pociťují stále v Brně a okolí. O pronájmu velkých ploch nyní jednají významné logistické společnosti, zájem má také řada místních firem, které poptávají menší jednotky, které by kombinovaly maloobchodní a skladové prostory. V důsledku nedostatku pozemků v bezprostředním okolí Brna jsou potenciální nájemci donuceni vyjednávat nájmy v lokalitách vzdálených od města 20 až 50 kilometrů za „brněnské“ nájemné. Míra neobsazenosti v Brně a okolí činí zhruba devět procent a nájemné se pohybuje mezi 4,00 až 4,50 €/m2 a měsíc.
Rozvoj industriálních a logistických nemovitostí na Ostravsku navazuje na automobilový průmysl, a to jak v Čechách (Hyundai v Nošovicích), tak na Slovensku (Kia Motors v Žilině). V prvním čtvrtletí bylo zkolaudováno zhruba 25 tisíc m2 CTParku Ostrava a 19 tisíc m2 CTParku Nový Jičín. V současné době míra neobsazenosti dosahuje v celém regionu zhruba třiceti procent. Jediný nový projekt, který se v oblasti nyní připravuje, je Tulipán Park společnosti Segro v lokalitě Ostrava-Přívoz. Nájemné se v něm pohybuje mezi 3,60 a 4,20 €/m2 a měsíc.
Spekulativní výstavba v nových lokalitách (Mladá Boleslav, Liberec, Hradec Králové, Ústí nad Labem a Olomouc) se prakticky zastavila. Developeři čekají se svými novými projekty či rozšířením těch stávajících na konkrétního nájemce. Proto byly v prvním čtvrtletí rozšířeny pouze dva zavedené parky VGP Park Příšovice (2200 m2) a VGP Park Liberec (3500 m2). Míra neobsazenosti se v nich pohybuje na úrovni tří procent; nájemné je v rozpětí 4,00 až 4,50 €/m2 a měsíc.
King Sturge je mezinárodní poradenská společnost v oblasti realit s centrálou v Londýně. V průběhu své více než stoleté existence King Sturge vybudovala pobočky v sedm-nácti evropských zemích, v České republice působí od roku 1992. Zastoupení má v Asii, Austrálii a Severní Americe. Poskytuje poraden-
ství v několika segmentech realitního trhu: kancelářské prostory, rezidenční výstavba, průmyslové nemovitosti, investice v oblasti realit,
správa nemovitostí a oceňování nemovitostí.
(pat)
