28. září 2022, Milan Frydryšek
Poptávka po volných logistických areálech dlouhodobě převyšuje poptávku. A podle vyjádření předních developerů působících na českém trhu na tom nic nemění ani stávající pokles ekonomiky a rostoucí inflace, i když změny do budoucna vyloučit nelze.
Všechny firmy se shodují v tom, že poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku. Jako příklad uvádí Martin Baláž, viceprezident a country manažer Prologis pro Českou republiku a SlovenskoPrologis Park Prague-Rudná, kde se nedávno uvolnilo 80 tisíc metrů čtverečních a prostory byly opět plně obsazeny během tří měsíců. „V lokalitách, kde působíme, je hlad po logistických nemovitostech velký a očekáváme, že nabídka nových prostor bude i nadále nedostatečná. Příčinou jsou jednak globální faktory, jako je nedostatek stavebních materiálů, ale i ty lokální, jako jsou například nevhodně rozvržené územní plány či pomalé schvalovací procesy,“ uvedl Martin Baláž
Stejně situaci vidí Jiří Zita, obchodní ředitel Panattoni. „Stále platí, že hotových volných prostor i prostor na výstavbu je nedostatek. Poptávka zůstává silná, což prozatím nezměnila ani válka na Ukrajině či nárůst cen energií. Boom v e-commerce, který zrychlil během pandemie, stále pokračuje a velká část poptávky po big-box prostorech pochází z tohoto sektoru. Předpokládáme, že ve střednědobém horizontu se nabídka výrazně nezvýší. Za předpokladu, že by poptávka kvůli ekonomické situaci nakonec klesla, tak ji bude stejně těžké plně uspokojit. To se týká především skladů v lokalitách jako je Praha či Brno nebo skladů s vyšší světlou výškou,“ řekl Jiří Zita.
Podle Matěje Indry z oddělení průmyslových a logistických pronájmů 108 Agency developeři na rekordní poptávku zareagovali rekordní výstavbou nových průmyslových ploch. „Přesto nadále platí, že zájem je vyšší než nabídka, primárně pak v Praze a okolí dalších větších měst. Na rekordní výstavbě se spekulativní výstavba, tedy výstavba bez předem známého nájemce, podílí jen asi ze čtvrtiny. V reakci na rekordně nízkou neobsazenost byla v létě zahájena spekulativní výstavba hned v několika regionech - na Ústecku, Pardubicku nebo právě v okolí Prahy,“ uvedl Matěj Indra.
Obrovský zájem o multifunkční podnikatelské areály, kde jsou prostory často rozprodány ještě před dostavením areálů, potvrzuje i Jan Palek, ředitel GLP pro ČR a Slovensko „Například v GLP Parku Brno Holubice jsme začali stavět letos na jaře a nyní již máme pronajato skoro 80 procent plochy. Termín dokončení první etapy je přitom až začátkem příštího roku,“ uvedl Jan Palek.
Trend zvýšené poptávky podle něj bude pokračovat, protože v ČR nejsou další vhodné plochy pro výstavbu. „V bezprostřední blízkosti dopravní infrastruktury jsou možnosti vyčerpané či trpí nějakou vadou. Navíc je obtížené nové projekty vůbec přivést k životu, protože developerům stojí v cestě řada překážek. Nové projekty se proto rodí i v řádech let,“ upozornil Jan Palek. „Jedinou výjimkou jsou příležitosti v Moravskoslezském kraji, kde se kraj aktivně snaží přivést nové podnikání do oblastí postižených těžkým průmyslem nebo těžbou. Tam jsme například postavili GLP Park v Ostravě Hrušově, a to na místě bývalé hrušovské chemičky. Rozvoj takových projektů na brownfieldech je ale finančně hodně náročný, a to i přes veškerou podporu kraje, který se snaží zájemcům vycházet maximálně vstříc. V tomto kraji je navíc po nových projektech menší poptávka, což se odráží v nižší ceně nájmů. Revitalizace některých brownfieldů se tak může stát finančně nerentabilní,“ dodal Jan Palek.
Dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou registruje rovněž společnost Colliers. „Ve druhém čtvrtletí tohoto roku dosáhla hrubá realizovaná poptávka cca 660 tisíc m2 a celkem za první pololetí činila 1,3 milionů m2, podobné úrovně poptávka dosáhla za stejné období rekordního loňského roku, což svědčí o nepolevujícím zájmu nájemců/investorů. Pokud se podíváme na čistou realizovanou poptávku (tzn. bez renegociací), ta se v prvním pololetí vyšplhala na 770 tisíc m2, přičemž na trh bylo v tomto období dodáno přibližně 420 tisíc m2 moderních skladových a výrobních ploch. Nadále tak přetrvává převis poptávky nad nabídkou,“ uvedl Miroslav Kotek, ředitel Industrial Agency společnosti Colliers.
Společnost CTP má v současné době více než 98procentní obsazenost svého portfolia v ČR. „Poptávka po průmyslově-logistických nemovitostech stoupá, přičemž tempo růstu příliš nezpomaluje. Hlavním důvodem je přetrvávající nedostatek skladovacích prostor a nových pozemků, na kterých by se dalo začít stavět,“ uvedl Jakub Kodr, Head of Business development pro Českou republiku společnosti CTP.
Zvýšenou poptávku z různých odvětví ekonomiky zaznamenává také společnost GABRE Industrial Real Estate Slovakia. Martin Stratov, její Business Development Director Czech Republic and Slovakia, k tomu uvedl: V současné době máme několik poptávek z automobilového průmyslu a logistiky. Je také pravda, že poptávka stále převyšuje nabídku, a to především kvůli nedostatku buď již postavených nemovitostí, nebo nemovitostí se stavebním povolením. Bohužel tomu nepomáhá ani složitý a zdlouhavý proces získávání povolení.“
Podobně situaci na trhu vidí Martin Černý, obchodní ředitel společnosti DEMACO. „S ohledem na velmi nízkou celorepublikovou neobsazenost, která je v současné chvíli okolo 1,5 procenta a v Praze dokonce pod 1 procentem, je samozřejmě převis poptávky nad nabídkou a tento trend je a bude dlouhodobý. Je to ovlivněno zejména nedostatkem pozemků, jejich nepřipraveností a také komplikovanými povolovacími procesy,“ uvedl Martin Černý.
Poptávku neoslabují ani rostoucí ceny energií a inflace
Podle Martina Baláže ze společnosti Prologis zatím nelze dopad rostoucích cen energií a snižující se koupěschopnosti obyvatelstva na poptávku spolehlivě vyhodnotit. „V současné době je poptávka po logistickém developmentu i přes výkyvy cen energií velmi silná, proto jsme se například rozhodli zahájit spekulativní výstavbu v Prologis Park Prague-Ostředek. Podobně pozitivní vývoj poptávky pozorujeme i na dalších trzích – například na Slovensku, kde v současné době pracujeme na třech velkých projektech o rozloze 60 000 metrů čtverečních pro pestrou škálu našich dlouhodobých zákazníků – a s dalšími jednáme o rozšiřování prostor na míru jejich požadavkům,“ uvedl Martin Baláž
Podobný poznatek má Jiří Zita z Panattoni. „Nižší koupěschopnost českých domácností se do oblasti našeho podnikání zatím výrazně nepromítla. Vyloučit však tento činitel do budoucna nelze, protože růst cen za energie se především projeví u koncových zákazníků na začátku příštího roku. Naše ekonomika je navíc výrazně orientovaná na export, a proto bude případně výrazněji reagovat spíše na situaci v Německu a celé EU,“ upozornil Jiří Zita.
Výraznější dopady nevidí ani Matěj Indra ze 108 Agency, i když spatřuje dva segmenty, kterých se ceny energií a inflace dotkly. „Prvním je oblast těžké výroby závislé na velkých odběrech elektřiny nebo plynu, případně obojího. Zastavuje se výroba, což ovlivňuje i další firmy. Druhým segmentem je e-commerce, který se ze silného ´covidového´ období dostává na reálnější výkonnost. I přes zpomalení jsou ale nadále expandující e-shopy nebo jejich servisní společnosti. Situace se však může v nadcházejících měsících změnit,“ upozornil Matěj Indra.
Jak uvedl Jan Palek z GLP, firmy zatím inflačním tlakům odolávají. „Poptávka je stabilní a nájmy se zvyšují s tím, jak se stoupá inflace. Samozřejmě pokud by nižší koupěschopnost obyvatel měla přetrvávat a prohlubovat se, dostihne to i developery a investory do průmyslových nemovitostí. Zatím ale nevnímáme pokles poptávky,“ řekl Jan Palek.
Podle Miroslava Kotka ze společnosti Colliers se „vzhledem k současné situaci na trhu a rekordní poptávce a limitované nabídce rostoucí náklady na energie na poptávce zatím neprojevují, a to ani při neustále rostoucím nájemném, kdy v Praze se nájem u skladových ploch pohybuje okolo 7,00 – 8,00 EUR/m2/měsíc, v regionech pak v průměru 5,50 – 6,00 EUR/m2/měsíc. Nutno však současně podotknout, že v Praze je míra neobsazenosti 0 % a ve zbytku republiky pak 1,4 %. Takže u naprosté většiny poptávek si budoucí nájemci musí počkat na novou výstavbu.“
Rovněž Martin Stratov ze společnosti GABRE uvedl, že nemá žádnou zkušenost, že některý z rozběhlých projektů byl zastaven či bylo pozměněné původní zadání kvůli měnící se ekonomické situaci.
Větší důraz na úsporná řešení
Ani podle Jakuba Kodra ze společnosti CTP se nezdá, že by firmy začaly výrazně šetřit, spíše se jejich pozornost zaměřila na vyšší kontrolu nákladů nejen na energie. „Společnosti napříč obory chtějí kvalitnější prostory, které budou úspornější, a především v nich budou mít spotřebu pod kontrolou. To znamená, že chtějí haly, které budou mít prvotřídní izolaci, moderní úsporná osvětlení, prvky chytré kontroly spotřeby vody, fotovoltaické panely na střechách apod,“ uvedl Jakub Kodr.
Toto potvrzuje i Martin Černý za DEMACO. „Zájemci o prostory s námi mnohem více hned na samém začátku poptávky probírají energie, jejich náklady nebo připravenost našich budov pro obnovitelné zdroje. To se dříve tolik nestávalo a často to řešili až v poslední fázi celé přípravy projektu. Zajímají se o zajištění dodávek v době nedostatku energií, předpokládané spotřeby apod. Pokles koupěschopnosti se zatím neprojevil, ale lze očekávat, že se tak stane v příštích měsících, a proto se všichni snažíme s nájemci pracovat na zefektivnění provozu budovy i technologií. Mnohem více než kdy jindy zájemci přemýšlí, jak maximalizovat využití každého jednoho m2 plochy, resp. m3 prostoru,“ uvedl Martin Černý.
Důvody, proč pronajímatelé uvažují o změně
Podle Martina Baláže z Prologis v logistických parcích dochází k běžné konsolidaci, která nesouvisí s cenami energií. „Hlavními důvody pro změnu lokality jsou pro zákazníky především nemožnost expandovat ve stávajících prostorách nebo rostoucí nájemné v nejžádanějších lokalitách, jako je Praha nebo Brno. Jednou z našich hodnot je však budování dlouhodobých partnerských vztahů, proto se snažíme co nejvíce vycházet vstříc potřebám našich zákazníků a nabízet jim řešení problémů, kterým ve svém podnikání čelí. Pro úsporu energie již například v parcích automaticky instalujeme LED osvětlení s pohybovými senzory i takzvané „smart metering systémy“, jež umožňují vzdáleně sledovat a řídit spotřebu energií ve skladech. Snažíme se v našich budovách také co nejvíce využívat přirozené denní světlo,“ řekl Martin Baláž.
„V Panattoni jsme se s tím nesetkali, i když následující měsíce zřejmě budou pro mnoho společností náročné,“ uvedl k případným změnám pronajímatelů Jiří Zita z Panattoni.„Spatřujeme však daleko větší zájem klientů o technologické řešení, které jim přinese úsporu energií. Velkým trendem se stává instalace fotovoltaických panelů na střechy hal, jež zvýší energetickou bezpečnost a razantně sníží ceny za elektřinu. V některých našich průmyslových zónách tak již také investujeme do tepelných čerpadel, silnějších izolací nebo do venkovních žaluzií, které sníží náklady během letních měsíců,“ dodal.
Podle Matěje Indry ze 108 Agency budou hlavní trhy v okolí velkých měst i nadále cenově růst. „Předpokládáme však, že tento růst již nebude tak dynamický jako v posledních dvou letech. V regionech by se pak ceny nájmů měly víceméně stabilizovat právě v důsledku zvyšujících se cen zejména energií a pohonných hmot. Aspekt rostoucích nákladů se do skladby nájemců promítne: očekáváme, že část firem právě z oblasti e-commerce sníží pronajímané plochy nebo z trhu zcela odejde,“ uvedl Matěj Indra.
Jak uvedl Jan Palek z GLP, ke změnám nájemců zatím nedochází. „Nicméně si všímáme toho, že někteří nájemci, zejména z oblasti e-komerce, začínají přehodnocovat jejich expanzní strategie. Reagují tak pružně s předstihem na pravděpodobně nižší poptávku. Nicméně pozorujeme, že o to více se snaží zlepšovat, a hlavně zefektivňovat jejich služby v oblasti logistiky, zejména v tzv. last mile delivery, tedy v doručování zboží zákazníkovi domů,“ řekl Jan Palek.
Ani společnost Colliers v tuto chvíli neregistruje výraznější změny. „Ceny energií jsou dnes samozřejmě žhavým tématem, situaci jsou nuceni řešit bez výjimky všichni nájemci a developeři. Celý trh se tak snaží se najít cestu ke stabilizaci cen, úsporám, alternativnímu vytápění. Již delší dobu např. developeři řeší úsporné budovy, alternativní zdroje energie apod. A v současné době se vzhledem k cenám elektřiny a plynu situace ještě zkomplikovala. V rámci rozvoje svých logistických parků developeři připravují projekty na využití solární energie, tepelných čerpadel a někteří výrobci řeší přechod od plynu k využití alternativních zdrojů apod.“ uvedl Miroslav Kotek z Colliers.
Změny nájemců zatím nezaregistrovala ani společnost DEMACO.
Příklady nově budovaných a chystaných areálů
108 Agency
V současné době je zajímavá například spekulativní výstavba výrobně skladovacího areálu o celkové ploše 50 000 m2 přímo v Pardubicích. Ve městě a okolí jsou všechny moderní haly nyní plně obsazené a ze strany nejen místních firem eviduje 108 Agency velký zájem o tuto lokalitu. Ostatně Pardubice jsou i díky letišti a vlakovému spojení velmi atraktivní pro řadu mezinárodních společností.
Colliers
Trh průmyslových nemovitostí v České republice nyní čítá 10,14 mil m2, ve výstavbě je dalších cca 1,3 mil m2 skladových a výrobních ploch určených k pronájmu. „Mezi největší projekty, které se nyní připravují či jsou již ve výstavbě patří například Panattoni Park Cheb s výstavbou nového distribučního centra o velikosti 223 000 m2, CTP v Brně na Černovických terasách, bývalém areálu Zetoru a v Blučině, P3 v Ostravě s projektem P3 Ostrava Central ve Vítkovicích, Ostrava Airport Multimodal Park v Mošnově, VGP a Garbe v Českých Budějovicích, Prologis v Ostředku apod. Připravovaných projektů je tedy poměrně hodně, nicméně zdaleka ne ve všech regionech,“ uvedla společnost Colliers s tím, že „podíváme-li se na lokality jako Liberec, Hradec Králové, Olomouc nebo Zlín, tam je nabídka ať již stávajících, tak připravovaných projektů poměrně omezená“.
CTP
Do konce roku 2022 plánuje společnost CTP rozšířit své portfolio pronajímatelných prostor na 10 milionů m2, tedy o rok dříve, než jsme stanovila cíl při svém vstupu na burzu Euronext Amsterdam na konci března 2021. „Aktuálně jsou v České republice našimi největšími projekty CTPark Prague North, který plánujeme rozšířit, dále CTPark Ostava a CTPark Brno. Na konci srpna jsme v multifunkčním areálu Ponávka v Brně zahájili další stavbu kancelářské budovy. Budova bude mít 25 tisíc m2 a nabídne nejmodernější technologická a ekologická řešení,“ uvedla společnost CTP.
„Pokračujeme v naší dlouhodobé strategii zaměřené na udržitelné podnikání, proto jsme nedávno podepsali memorandum o partnerství s městskou společností SAKO Brno. Předmětem je využití elektrické energie, kterou z odpadu vyrábí SAKO Brno, pro parkovací dům v našem brněnském CTParku Líšeň. Již dnes vytápíme park horkou vodou přiváděnou z areálu SAKO Brno a díky nové spolupráci budeme moci využít elektrickou energii k napájení až 300 elektromobilů. Uvědomujeme si, že jako soukromý investor nemůžeme vyřešit vše, proto hledáme součinnost ve veřejném sektoru a vážíme si dlouhodobé spolupráce s městem Brno,“ uvedla CTP.
„Na následující roky máme opravdu velké plány. Chceme využít ohromnou plochu střech na našich halách pro umístění fotovoltaických panelů. V Česku počítáme s panely na každé nově postavené, ale i starší budově s celkovým výkonem až 300 MWp v roce 2026. Z našich průmyslových parků chceme vybudovat ostrovy udržitelnosti s řešeními, která mají zajistit jejich energetickou soběstačnost,“ dodala společnost CTP.
DEMACO
Společnost DEMACO dokončuje v současné době výstavbu DMC Paskov, kterou je multifunkční hala pro Škoda Auto s celkovou plochou včetně přístřešků téměř 8,5 tisíc m2. Díky své jedinečné poloze hala nabídne přímou možnost využití železničního terminálu Paskov, člena nadnárodní společnosti PKP CARGO INTERNATIONAL. „Do konce roku začneme s výstavbou prostor cca 11 150 m2 pro společnost SCHOTT v našem DMC ValMez, jehož vlastníky jsme se stali tento rok v červenci. Společnost SCHOTT je naším hlavním nájemcem s plochou cca 38 tisíc m2 a do budoucna máme možnost postavit v areálu další haly o velikosti 12 a 16 tisíc m2. Dalším významným rozpracovaným projektem jsou DMC Kvasiny, protože se jedná o největší povolenou halu připravenou k výstavbě v blízkosti závodu Škoda Auto, která je pouze 1,3km od nákladní brány závodu. Hala může mít plochu větší jak 18 tisíc m2 a lze ji různě modifikovat včetně přístřešků nebo tzv. tunelu. Další plánované projekty máme např. v Praze a v Brně,“ uvedla společnost DEMACO.
GABRE
Společnost GABRE má rozestavěný areál v Chomutově, kde podepsala nájemní smlouvu na 30 000 m2. Dokončení stavby je naplánováno na polovinu příštího roku. Zákazník plánuje výrobu brýlí a dioptrických čoček. „V Českých Budějovicích dokončujeme stavební povolení pro první fázi projektu, která představuje cca 80 tisíc m2 v 5 budovách. Navíc máme možnost ve druhé fázi postavit budovu o rozloze 120 000 m2 pod jednou střechou,“ uvedla společnost GABRE.
GLP
„Doprodáváme poslední plochy v multifunkčním podnikatelském GLP Parku Brno Holubice. Jsme také ve fázi povolovacích procesů obdobného multifunkčního parku v Bratislavě. Výrazem multifunkční areál máme na mysli využití prostor různým způsobem: pro moderní logistiku, prodejní showroomy, realizaci lehké průmyslové výroby, zázemí pro výzkumu a vývoje či jako kancelářské prostory,“ uvedla společnost GLP.
Panattoni
Největší projekt, který společnost Panattoni aktuálně předala do užívání, je robotické distribuční centrum v Kojetíně pro Amazon. „Vícepatrová budova vynikne zejména díky využití nejmodernějších technologií, které patří k naprosté špičce v rámci ČR i Evropy. Další významná výstavba probíhá v Jirkově u Chomutova, kde vzniká výrobní hala pro německou společnost Jungheinrich, která se specializuje na výrobu vysokozdvižných vozíků. Oba tyto projekty potvrzují mimo jiné trend využití střešních fotovoltaických panelů pro výrobu energie určené pro spotřebu přímo vlastním provozem. Velký potenciál pro průmyslový development z geografického hlediska vidíme do budoucna především v západních a severozápadních Čechách, které těží z dobrého dopravního napojení na Německo,“ uvedla Panattoni.
Prologis
„Naší prioritou v České republice je v současné době rozvoj zmíněného parku v Ostředku a další výstavba související s expanzí zákazníků v Prologis Park Bratislava. Kromě toho dokončujeme poslední budovy v Prologis Park Prague-Úžice a Prologis Park Brno, navíc neustále hledáme nové akviziční příležitosti,“ uvedla společnost Prologis.
„V rámci naší filozofie poskytovat hodnoty nad rámec nemovitostí nabízíme zákazníkům také asistenci při nákupu manipulační techniky, regálových systémů či energeticky účinných a udržitelných řešení pro jejich provozy. Prostřednictvím platformy Prologis Essentials jsme se rozhodli využít náš globální dosah i partnerství s osvědčenými dodavateli, abychom zákazníkům nabídli kvalitní řešení za nejatraktivnější ceny. K dnešnímu dni jsme implementovali některé z Essentials na ploše přibližně 1,7 milionu metrů čtverečních našeho globálního portfolia a nadále pracujeme na rozšiřování spektra služeb a produktů dostupných v programu,“ dodala společnost Prologis.
Milan Frydryšek
Foto: P3
